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天津的房價未來1年的走勢?

36人已瀏覽 時間 : 2022-12-05 08:58:28

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導語:下面說說18年的房價趨勢判斷。 談幾個點: 1 短期看貨幣 貨幣就像用肥料澆莊稼。肥施的多,植物發育就好。很簡單的道理。 15-16年貨幣非常寬松。17年在房地產行業大幅收緊了――房

下面說說18年的房價趨勢判斷。

談幾個點:

1 短期看貨幣

貨幣就像用肥料澆莊稼。肥施的多,植物發育就好。很簡單的道理。
15-16年貨幣非常寬松。17年在房地產行業大幅收緊了――房貸利率上升、限購、提高貸款首付標準。
這三招,我猜,18年不會有本質變化,但不排除稍微放松。
猜測的理由是:首先歷史經驗限購一般要持續2年以上;其次,17年市場太慘淡,18年稍微松綁一點是有可能也有先例的;但肯定不會真正寬松,只是不那么緊。
因為人家美國結束了寬松貨幣,開始從緊。中國貨幣要松太多的話,人民幣就可能快速貶值或者熱錢大量流出。造成金融不穩定。


2 長期看人口

先說大趨勢,中國90后只有80后數量的80%。
如果你家開了一個餐廳,平時每天接待10桌客人,后來每天只能接待8桌。假設別的條件不變,盈利會發生多大變化呢?是降低20%嗎?
錯!可能是銳減50%!
因為你每天的固定成本需要6桌客人去攤平,其實只有4桌是盈利的。當客人降低時,利潤會大幅削減。

房地產市場也是類似的問題。
一旦人口少了,總體大勢就很難非常好。這跟70后傳遞接力棒給80后時不一樣。90后為主體的購房需求會下滑。


3 中期看供需

有人說,中國有史無前例的城鎮化?

沒錯,城鎮化帶來新的住房需求。

但我們也要看到。目前的一代中老年人,很多都在自住需求外,購置了額外的商品房,進行投資。在二三四線,擁有2套及以上住房的家庭實在太多,考慮到老人的住宅以后還會被子女繼承,很多大家庭內的90后未來將面臨持有3套或以上房產的幸福煩惱。

這是一種新的社會現象。

你見過哪個80年左右出身隨便就擁有2-3套住宅嗎?

不太可能的!他們的父輩處于計劃經濟住房短缺時代,沒法留給他們很多房子。


國家統計局的官方數字顯示:2016年,中國全國人均住房面積達到了40.8平米。

這個數字,其實已經很高了,說明中國人并不缺房子。各位網友見過身邊哪怕有很多人沒有自有住宅嗎?他們基本都有房子――他們抱怨房子稀缺,其實指的是優質房子稀缺,他們也許在北京東三環沒有房子,但在老家都是有的。

其實任何領域的優質資源都是稀缺的,比如美女,比如鉆石,比如NBA級別的籃球比賽,所以這種抱怨并沒有太大意義。


40.8平米人均住宅是什么概念?意大利是43平米,荷蘭是40.8,德國是39.4,英國35.4,法國35.2。80年代時,父輩一家人擠在20平米筒子樓的時代一去不復返了,我們已經趕上西方發達國家了。

中國土地遼闊,咱真的不缺房子。

查閱一下北京上海廣州的人口密度,對比一下東京倫敦紐約,就會發現所謂“中國人口多,所以房價就應該很高”,不構成“一線永遠漲”的支撐。


4 政策 政策 政策!

很多評論區的網友都指出了,在中國政策很重要。

確實如此。

首先,最近在開的大會定性了“房子是用來住的,不是炒的”。怎么理解這句話呢?

別光看政府怎么說,看看他們怎么做。


以上海為例,看看這座城市的大招:五年內新建70萬套永久租賃住宅。

為此,上海犧牲了數百億土地拍賣收入,在很多外環內的優質地段,規劃好了土地,低價賣給大國企地產玩家們(大概只有土地市場價的2成左右),然后由這些企業來建公租房。

這些土地,分布在張江高科,有世博園,甚至有古北豪宅區――這就是中央強力意識的典型體現。

70萬套是什么概念?目前全上海有效租賃房源總計210萬套。而且絕大多數都是民居,并不是專業的租賃用途產品。

如果你是一名一線城市的外來者,在北京上海租過50平米的民宅,一般都是80/90年代左右興建的老房子,設計水平、破舊程度,可能會令你追憶起孩提時代自己在老家的居住氛圍。

但是嶄新的公租房,要好太多了。我在上海住過一年普陀區的公租房:品質大幅高于老破小,低于商品房。50平米左右,很合適都市年輕人,小區里還有地下地上車位。

70萬套這樣的新租賃住宅入市,將徹底改變上海的房屋租賃市場。

如果一位大學畢業的年輕人,發現他在上海短期內沒有任何希望買到動輒數百萬的住房,他可能會有些灰心,想要離開這里。但當他轉念一想,只有在上海才有這么多良好的工作機會、發展平臺,還可以用公平的市場價租到舒適的公租房,那他還是很有可能留在這里的。


很多城市都出了大招,另一個印象深刻的是武漢。

武漢宣布:大學畢業生找到工作,一律給戶口,買房政府補貼20%。

武漢這座城市有一個得天獨厚的資源,就是每年30萬畢業生,僅次于北京上海。

如此大力度的戶口和補貼政策,說明武漢加入了著名的“搶人大戰”――各個地方政府開始不把人口作為負擔,而是視為一種資源了。

大家不要覺得中國政府不聰明,其實他們掌握最多的信息,豐富的經驗,他們非常聰明。像武漢這樣的決策,反應了一個趨勢21世紀什么最貴?人才!以后人才是稀缺的,房子沒那么稀缺。

中國人口以后的趨勢是不漲反降,消費旺盛、生產力強的年輕人越來越不夠,消費疲軟、生產力弱的老年人越來越多。

像武漢這樣的城市,就是希望變成人力資源抽水機,喝飽自己,餓死別人。

所以我強烈不看好三四線城市和小鄉鎮的未來――人口越來越像一場零和游戲,有人賺就一定有人虧。


那么對人才吸引力強的一二線城市,就真的高枕無憂,房價一路漲嗎?

我覺得也不現實。房子最終要靠老百姓的口袋買單。像武漢這樣大規模拉攏年輕人進入勞動力市場,在人才供給旺盛的情況下,工資根本很難有效提升――過去10年,中國房價翻了多少?年輕畢業生薪水才加了多少?遠遠低于房價漲幅。

政府如果想要有效吸引年輕勞動人才,吸引創業公司,吸引產業資本,房價不能過高。這等于讓這座城市失去“成本競爭力”。

按照政府的理想算盤,應該是維穩橫盤:目前在一二線城市推進的“限購限貸”,在部分城市發生的“限售”,以及對新房子售價的“壓制性審批”,實際上就反映了政府的心態。


綜合上面所有的分析,2018年,我個人的預測是:


一二線延續限購限貸政策,銀行貨幣維持17年的調性,最多適度放松。

新房價格維持穩定,個別新房供應極為稀缺的城市,可能微漲。

二手房價格出現肉眼可見的下跌。


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